Guía del comprador internacional en Miami

Aviso: esta guía es información general para compradores internacionales — no es asesoría legal, fiscal ni migratoria. Consulte siempre a su CPA, abogado o asesor licenciado sobre su situación concreta.

Comprar en Miami siendo extranjero

No necesitas ser ciudadano estadounidense, tener green card ni ningún visado concreto para comprar una propiedad en Florida. Un extranjero puede ser propietario aquí en plena regla — a su nombre o a través de una sociedad — y tener la titularidad en las mismas condiciones que un residente. Ser dueño de una vivienda es un asunto patrimonial, distinto de tu estatus migratorio: la compra no otorga visado, residencia ni un camino a la ciudadanía, y no necesitas ninguna de esas cosas para llevarla a cabo.

Miami es uno de los mercados de vivienda más internacionales del país. Según el informe internacional de Miami REALTORS de enero de 2026, los compradores internacionales representaron el 15% del volumen en dólares del sur de Florida — unos 4.400 millones de dólares. Es, además, un mercado profundamente multilingüe: 7 de los 10 principales países de origen son hispanohablantes y suman en torno al 52% de la cuota internacional. En la práctica, eso significa que los profesionales, los contratos y el proceso de cierre de aquí están acostumbrados a las transacciones transfronterizas — no eres la excepción.

Lo que hace esta guía es acompañarte por todo el proceso, de principio a fin, para que las partes que desde fuera parecen ajenas — financiar sin crédito en EE. UU., los impuestos, cerrar a distancia — te resulten rutinarias cuando llegue el momento de hacer una oferta.

La compra, paso a paso

Toda compra sigue el mismo recorrido, tanto si vienes en persona como si lo gestionas desde otro país.

1. Arma tu equipo y tu presupuesto. Busca un agente bilingüe, decide cómo vas a pagar (al contado o con un préstamo para extranjeros) y, si financias, consigue una preaprobación del prestamista para que tu presupuesto y tu oferta sean creíbles.
2. Busca con el costo total en mente. El precio es solo una parte del panorama mensual en Florida (más abajo lo vemos).
3. Haz una oferta. Tu agente prepara una oferta por escrito con tu precio y tus condiciones. Cuando el vendedor la acepta y ambas partes firman, tienes un contrato.
4. Abre el escrow y entrega el depósito. Una empresa neutral de escrow o de título custodia tu depósito de buena fe. En esta fase no se le paga nada directamente al vendedor.
5. Haz tu diligencia debida. Es tu ventana para inspeccionar la propiedad, revisar los documentos del condominio o de la HOA, confirmar la zona de inundación y el seguro y — en los condominios — leer las finanzas del edificio y sus estudios de reservas. Si algo no cuadra, las contingencias de tu contrato te protegen.
6. Limpia el título y cierra. Una empresa de título confirma que el vendedor puede transmitir un título limpio, prepara el estado de cuenta del cierre y coordina la transferencia. El día del cierre se mueven los fondos, se registra la escritura y la vivienda es tuya.

Todo esto puedes hacerlo a distancia. Los documentos se firman habitualmente ante notario y, cuando hace falta, un poder notarial permite que una persona de confianza o tu abogado firmen los papeles del cierre en tu nombre. Muchos compradores internacionales no pisan nunca la mesa de cierre — cerrar en remoto es lo normal, no una rareza.

Pagar al contado o financiar siendo extranjero

Cerca de la mitad de los compradores internacionales pagan al contado: según el informe internacional de Miami REALTORS de enero de 2026, el 51% de sus compras fueron todo en efectivo. El contado es sencillo — sin plazos de prestamista ni contingencia de tasación — y puede hacer una oferta más competitiva.

Financiar también está a tu alcance. Existen programas de hipoteca para extranjeros pensados justamente para quien no tiene residencia ni historial de crédito en EE. UU. Como el prestamista dispone de menos de la documentación habitual, las condiciones suelen ser distintas a las de un préstamo local: el pago inicial que piden tiende a ser mayor, y las tasas y las condiciones varían según el prestamista y tu perfil. En lugar de darte cifras que no encajarán con tu caso, lo honesto es conseguir una oferta por escrito de un prestamista que trabaje con extranjeros — tu agente puede indicarte varios y los comparas.

Algunas notas prácticas:

• No tener crédito en EE. UU. no es un impedimento. Los prestamistas para extranjeros lo suplen, a menudo con cartas de referencia de tu banco de origen.
• La documentación pesa más de lo habitual. Prepárate para acreditar el origen de los fondos y presentar finanzas traducidas; empezar pronto mantiene el calendario tranquilo.
• Contado ahora, financiar después es una jugada frecuente: hay quien paga al contado para ganar la operación y luego estudia financiarla.

Los costos que conviene tener en cuenta

Más allá del precio, presupuesta el costo real de ser propietario en Florida — y pon en marcha cuanto antes tu ITIN (número de identificación de contribuyente), porque probablemente lo necesites para las declaraciones de impuestos y al revender.

• Gastos de cierre — título, registro y comisiones asociadas que se pagan en el cierre. Tu empresa de título puede darte un estimado por escrito para tu compra concreta.
• Impuestos sobre la propiedad — los fija el condado y se recalculan tras una venta.
• Seguros — seguro de hogar y, según la zona de inundación de FEMA, seguro contra inundaciones. Varían de una propiedad a otra y son siempre un estimado hasta que una aseguradora te cotiza.
• HOA o CDD — los condominios y las comunidades planificadas tienen cuotas mensuales, y algunas comunidades más nuevas añaden una evaluación CDD en la factura de impuestos.

Puedes ver nuestros estimados de costo mensual, claramente etiquetados, en cada listado, y si estás sopesando una venta futura, nuestra herramienta de valoración te ayuda a ordenar los números. La idea no es memorizar cifras — es mirar el panorama mensual completo, y no solo el precio de lista, antes de comprometerte. Cada estimado de costo que veas, incluido el nuestro, es un punto de partida, no una cotización.

FIRPTA, explicado para el futuro vendedor

FIRPTA — la Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Raíces — es la regla fiscal que todo comprador internacional debería entender desde el principio, porque se aplica cuando algún día vendas.

Según el IRC §1445, cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU., el comprador (como agente de retención) debe retener el 15% del precio bruto de venta y enviarlo al IRS. Fíjate en la palabra bruto: es un porcentaje del precio total de venta, no de tu ganancia. La retención no es un impuesto definitivo — es un anticipo de lo que podrías deber, que se ajusta al presentar tu declaración de impuestos en EE. UU., y puedes recuperar parte.

¿Por qué te importa esto siendo comprador? Por dos razones. Primero, la planificación: te conviene tener tu ITIN y tus registros en orden mucho antes de vender, para que el proceso sea ágil. Segundo, existen trámites para solicitar una retención reducida o ajustada en ciertos casos — los detalles dependen por completo de tus circunstancias, que es justo lo que conviene revisar con un CPA con tiempo, y no en la mesa de cierre.

Por qué el condominio domina la compra internacional — y qué revisar

El condominio es la opción más habitual entre los compradores internacionales: según el informe internacional de Miami REALTORS de enero de 2026, el 51% prefirió un condominio, y los compradores internacionales representaron el 49% de las ventas de obra nueva y pre-construcción. El condominio es de "cerrar y marcharse", tiene gestión profesional y suele encajar bien como segunda vivienda o como inversión que se mantiene desde el extranjero.

También conlleva una diligencia debida a nivel de edificio que una casa unifamiliar no tiene. Céntrate en los fundamentos del edificio — como datos objetivos de la propiedad, nunca como un juicio sobre quién vive allí:

• Reservas y finanzas. Pide el presupuesto de la asociación y el saldo de sus reservas. Unas reservas sanas reducen la probabilidad de una derrama (special assessment) inesperada.
• El Estudio de Integridad Estructural de Reservas (SIRS) y la inspección de hito. Las leyes de seguridad de condominios de Florida (SB 4-D y HB 913) obligan a los edificios más antiguos y altos a completar un SIRS e inspecciones de hito. Pide el estado de presentación del SIRS del edificio y los informes de inspección — si están hechos y qué concluyeron es un dato concreto que puedes valorar.
• Normas y política de alquiler. Lee la declaración y los estatutos, sobre todo las restricciones de alquiler si piensas arrendarlo.
• Litigios o derramas pendientes. Pregunta si hay alguno abierto.

En obra nueva, la misma diligencia se aplica al promotor, a la estructura de depósitos y al presupuesto proyectado. Un buen agente y un abogado inmobiliario leen estos documentos contigo.

El equipo que necesitas

Una compra transfronteriza va sobre ruedas cuando las personas adecuadas están desde el principio:

• Un agente bilingüe que trabaje con compradores internacionales y coordine todo el calendario — y que, en un mercado tan multilingüe como este, se comunique con claridad en tu idioma.
• Un abogado inmobiliario para revisar contratos, documentos del condominio o de la HOA y el título, y para ayudarte con un poder notarial de cara a un cierre en remoto.
• Un CPA familiarizado con la fiscalidad del propietario extranjero — FIRPTA, ITIN y cómo encaja la propiedad en tu situación fiscal aquí y en tu país.
• Un agente tramitador de ITIN para gestionar tu número de contribuyente pronto.

No tienes que armar todo esto solo. Parte del trabajo de un agente es conectarte con abogados, prestamistas y profesionales fiscales de confianza que hacen esto a diario.

Cuando estés listo

Compres desde donde compres, el proceso es más familiar de lo que parece — y no tienes que recorrerlo en un segundo idioma ni en otra franja horaria por tu cuenta. Nilyan trabaja con compradores de otros países y te acompañará en cada paso, en español o en inglés, a tu ritmo y sin presión.

Empieza explorando viviendas y sus estimados de costo mensual, hazte una idea de los valores con nuestra herramienta de valoración, o simplemente escríbenos — Nilyan responde personalmente.

Aviso: esta guía es información general para compradores internacionales — no es asesoría legal, fiscal ni migratoria. Consulte siempre a su CPA, abogado o asesor licenciado sobre su situación concreta.